Donar una vivienda en vida suele ser una forma eficiente de planificar el patrimonio, evitar conflictos futuros y entregar certeza sobre el destino de ciertos bienes. Sin embargo, muchas veces esta decisión se ve limitada por el «costo tributario»: el Impuesto a las Donaciones puede representar un monto significativo, dependiendo del valor del bien y del grado de parentesco entre donante y donatario.
Sin embargo, existe una exención que puede ser clave en ciertas situaciones y que aún es poco conocida. Se trata de la norma contenida en el artículo 16 de la Ley sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, que establece lo siguiente:
“Las viviendas económicas y los derechos reales constituidos en ellas, que (…) sean objeto de donación, serán excluidos de la aplicación del Impuesto de Donaciones (…).”
Ahora bien, esta exención no es automática ni general. Para que opere, deben cumplirse ciertos requisitos legales:
¿Cuáles son los requisitos?
- Debe tratarse de una vivienda económica.
Esto hace referencia esencialmente a aquellas viviendas que tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda. Comúnmente se les denominan viviendas DFL 2. - Debe haber sido construida o adquirida por el donante en primera transferencia.
Es decir, el donante debe haber construido la vivienda o bien haberla comprado nueva directamente, sin que haya habido un dueño anterior que se lo hubiera transferido previamente. - Debe haber transcurrido al menos 6 meses entre la construcción y la donación, si fue construida por el donante.
Esto impide que se utilice esta exención para donaciones inmediatas o planificadas solo con fines tributarios.
¿Se puede donar a cualquier persona?
Sí. La ley no limita la exención al caso de donaciones entre padres e hijos, por lo que es aplicable a cualquier persona, incluso si no hay vínculo familiar. Esto abre la puerta a planificaciones patrimoniales más amplias, incluyendo donaciones entre convivientes, hermanos, sobrinos, o incluso a terceros, cuando exista una intención legítima.
Pero atención: los herederos forzosos siguen protegidos
Aunque la donación esté exenta de impuesto, no puede vulnerarse el orden sucesorio legal. Es decir, si existen herederos forzosos —como hijos, cónyuge o ascendientes del donante—, cualquier donación que afecte su legítima puede ser posteriormente impugnada.
Por eso, es indispensable:
✅ Analizar previamente el patrimonio total del donante.
✅ Evaluar cómo la donación afecta las legítimas de los herederos forzosos.
✅ Documentar bien la donación, tanto en lo tributario como en lo civil.
Conclusión
La donación de una vivienda económica o DFL 2 puede ser una excelente herramienta de planificación patrimonial, y en ciertos casos, puede realizarse sin pagar impuesto a las donaciones. Pero para aprovechar esta oportunidad legal de manera segura y efectiva, es fundamental contar con una adecuada asesoría jurídica y tributaria.
📩 Si estás considerando donar una propiedad y quieres saber si esta exención puede aplicarse en tu caso, no dudes en contactarme. Una buena decisión hoy puede evitar conflictos y costos innecesarios mañana.
El Abogado Tributario 
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